国鑫策略上海第七批集中供地收金111亿元：普陀宅地单价记录两个月内再度刷新，两家民企首次入沪

　　9月4日，上海市2025年第七批次商品住宅用地出让交易活动收官，共出让5幅土地，土地总面积约13.99万平方米，规划建筑总面积约23.71万平方米，成交总价约111.16亿元。

　　上海市规划和自然资源局表示，将强化“规储供用”一体化管理，持续加大优质住宅用地供应，继续实施“双高双竞”交易规则，优化营商环境，切实稳定预期、激发市场活力、促进品质提升，土地市场持续平稳向好。

　　中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海正加快优质土地供应，尤其侧重重点发展板块；预计土拍热度将逐步传导至区域新房价格，上海房地产市场将有望持续稳定态势。

　　澎湃新闻统计，本批次共有15位竞买人18家企业参与交易活动（部分参与多幅竞买），除了深耕上海的招商蛇口（001979.SZ）、中国海外发展（00688.HK）、保利发展（600048.SH）、华润置地（01109.HK）等央国企，还有三家民企和一家外资开发商。

　　其中，杨浦东外滩地块9位竞买人经过75轮竞价，成交溢价率28.09%，刷新所在的大桥东板块单价纪录；普陀真如地块3位竞买人经过68轮竞价，成交溢价率12.79%，成为普陀区单价地王；闵行颛桥地块3位竞买人经过8轮竞价，成交溢价率11.19%。

　　民企逆势斩获两宗地块，机构：入沪好时机正在到来

　　好地研究院院长方晓泉分析表示，上海的非核心区成为外来企业入沪通道，第六批次和第七批次土拍中，外来企业的身影多了起来。除了上一批次拿下全国地王的上海祺祥旺宇置业有限公司，本批次又有两家民营企业首入上海。

　　以闵行区MHC10402单元24A-06A地块为例，该地块吸引浙江精工钢结构集团有限公司、闵行区国企上海泰文房地产有限公司、象屿地产集团有限公司、上海天安盛世房地产有限公司。

　　图片来源：中指院

　　最终，浙江精工钢结构集团有限公司经过8轮竞价，击败另外三家房企，以5.46亿元的总价竞得该地块，溢价率11.19%，成交楼面单价36649元/平方米。出让文件显示，该地块规划为普通商品房用地，土地面积9319.6平方米，容积率1.6。

　　土拍网的消息显示，地块所在的颛桥板块宅地供应不多，最近一次出让是今年6月，保利发展以31.4026亿元的总价竞得的闵行区MHC10601单元01-22A-10地块，溢价率12.95%，成交楼板价38775元/平方米。

　　另一家新进上海的企业为宇诚集团股份有限公司。其以2.70亿元的底价竞得青浦区QPC1-0009单元75-04地块，成交楼面单价15505.46元/平方米。出让文件显示，该地块规划为普通商品房和商业用地，用地面积9691平方米，容积率1.8。

　　这是今年成交的最低总价宅地。该地块距离地铁约400米，周边配套包括青浦宝龙广场、中山医院青浦分院等。

　　张文静表示，此次土地竞拍出现了包括宇诚集团、浙江精工两家首次涉足上海房地产市场且成功摘地的民企，体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。

　　方晓泉认为，外来企业进入上海拿地的好时机正在到来，尤其是在竞争程度相对较低的非核心区，预计今年内还会有新面孔出现在上海土地市场。

　　方晓泉进一步解释，首先是，非核心区的小地块总价较低，拿地门槛降低，不少地块总价在10亿元甚至5亿元以内；其次，非核心区底价拿地概率大，即使有竞争，溢价率也不高，拿地确定性高；同时，非核心区的楼面价进一步降低，即使去化周期长，项目仍有利润。

　　溢价28.09%！杨浦滨江宅地单价再破9万元/平米

　　杨浦区N090601单元I4-01地块是本批次热度最高的一宗地块，吸引9位竞买人参与竞拍，经过75轮竞价，江苏润皋置业集团有限公司+中铁置业集团上海有限公司组成的联合体以27.36亿元的总价竞得，溢价率28.09%，成交楼板价92225元/平方米，刷新大桥东板块纪录。

　　此次竞拍房企除了深耕上海的央国企保利发展、上海建工房产有限公司、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、上海城建（集团）有限公司、厦门国贸房地产有限公司、越秀地产（00123.HK），还包括北京国企北京建工地产有限责任公司和来自于新加坡的外资企业星狮地产。

　　好地网表示，自去年土拍限价放开后，杨浦区地价不断刷新。去年下半年上海市放开住宅限价以来，杨浦是楼市热度最高的区域之一，诞生多个热销楼盘，云邸玖章、海玥外滩序BUND98等项目开盘认购率均超出200%。I4-01地块地价继续冲高，达92225元/平方米，比去年11月成交的相邻地块81960元/平方米的地价，涨了10265元/平方米，涨幅高达12.5%。而杨浦目前单价最高的宅地为位于东外滩板块的杨浦区C090101单元01C5-02地块，6月19日，保利发展（600048.SH）旗下的上海保利城市发展有限公司以35亿元的总价竞得，溢价率30.79%，成交楼板价95530元/平方米。

　　制图：澎湃新闻记者庞静涛

　　该项目位于杨浦滨江南段区域，被称为杨浦滨江九宫格，东至规划三星路、南至杭州路、西至规划松潘路、北至规划润玉路，出让面积16482.71平方米，规划为普通商品房用地，容积率1.8，起始价21.36亿元，起始楼板价72001元/平方米。

　　好地研究院院长方晓泉同时表示，这块地体量不大，建筑面积大概3万平方米，起价21.4亿元，总价可控；位置非常好，紧挨着内环和杨浦大桥，周边汇集了美团、哔哩哔哩等高端产业，还有复兴岛量子城市的规划充满发展潜力。

　　保利海玥外滩序Bund98项目与该地块一路之隔，项目所在的杨浦区N090601单元I5-01地块是保利发展与上海建工联合体于去年11月，以28.71亿元的总价竞得，溢价率17.09%，成交楼板价为81960元/平方米。

　　保利海玥外滩序BUND98，于5月21日首次认购结束，223套房源累计认购552组，认购率248%，触发5年限售，此次推出的为223套100-143平方米的房源，均价12.64万元/平方米。截至目前，该项目合计推出315套房源，已售311套。

　　澎湃新闻统计发现，截至目前，该板块另外三宗成交地块均为遴选方式确定开发主体，其中，2023年7月，中建壹品投资发展有限公司以38.62亿元的总价获取定海社区I14-01地块（大桥街道90街坊）、I15-03、I15-02地块（大桥街道89街坊）。I14-01地块为普通商品房用地，I15-03地块土地用途为办公楼。I14-01地块所建项目为中建壹品浦江之星，该项目于去年5月推出428套房源，均价为10.99万/平方米，认购率超过120%；开盘当日去化约90%，销售金额为49亿元。

　　2024年12月，定海社区I15-01地块（大桥街道89街坊）历史风貌保护项目也是通过遴选方式确定实施主体为中铁置业集团有限公司。I15-01地块的底价为14.2641亿元，建设用地面积13584.83平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积19018.76平方米，楼板价为75000元/平方米。

　　今年6月，杨浦区定海社区I9-01地块实施主体为中建壹品投资发展有限公司。该地块建设用地面积21210.66平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.4，地上计容建筑面积29694.92平方米，底价为22.5682亿元，对应楼板价为76000元/平方米。

　　8月29日，杨浦区发布定海社区I10-01地块（大桥街道90街坊）历史风貌保护项目实施主体候选人遴选公告，该地块建设用地面积28622.26平方米，规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.3，地上计容建筑面积37208.93平方米，底价为28.465亿元，对应楼面价76500元/平方米。

　　普陀真如新地王诞生

　　不足两个月时间，普陀区宅地单价纪录刷新。

　　普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块吸引三位竞买人参与竞拍，经过68轮竞价，上海城建（集团）有限公司旗下的上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司，击败中国海外发展、招商蛇口两个深耕上海的央企，以52.4亿元的总价竞得该地块，未触及中止价，溢价率12.79%，成交楼板价为79327元/平方米。

　　该地块组合规划为普通商品房用地，起始价总价为46.46亿元，起始楼面价70332元/平方米。其中，A03B-04地块出让面积13314.44平方米，容积率2.5，起始总价23.41亿元；A03B-05地块出让面积13108.97平方米，容积率为2.5，起始总价为23.05亿元。